NYHEDSBREV 3/2004
Forår, marts/april 2004
Vi er netop kommet hjem fra udstillingen 'Bolig i Frankrig' i Lyngby Kulturhus, hvor Scanazur var tilstede med stand nr. 1 og foredrag om boligkøb i Frankrig. Knap 2500 besøgende på to dage er vist et klart udtryk for den store interesse for en fransk ferie- ellert helårsbolig. Efterspørgslen er større end udbuddet, og den naturlige konsekvens heraf er en opadstigende prisudvikling.
Pris-statistikken pr. juni 2003 blev behandlet i en artikel af Dagbladet Børsen's Peter Rosendahl, i magasintillægget af 04/03-2004, og det var vanen tro Scanazur, som bidrog med input hertil.
Nu er tallene pr. september 2003 blevet offentliggjort, og tendensen er fortsat en betragtelig prisstigning, som det vil ses herefter, hvor hvert område er fulgt af den procentvise stigning fra oktober 2002 til september 2003. Tallene vedrører ikke nybyggeri.
VILLAER
Nice (23,8%), baglandet (Carros, Vence, Mougins, Valbonne osv., +6,8%), Cagnes (15,2%), Cannes (19,8%), Antibes (12,2%).
Alpes-Maritimes-distriktet som et hele er steget med 8,9%, og en gennemsnitsvilla koster 344.600€ for 4 1/2 rum, inkl. stue Dog skal man i 'gode' områder regne med 6-800.000€ for en kvalitetsvilla, og mere for liebhaveri.
LEJLIGHEDER
Beausoleil (25,7%), Nice centrum(19,8%), Nice Cimiez (14,5%), Nice Promenade (17%), Nice Vest (15,8%) baglandet som et hele (13,7%), Vence ( 16,2%), Cagnes (14%), Cannes centrum (14,7%), Mandelieu (17,2%), Le Cannet (16,1), Antibes (11,1%).
Man skal regne med i gennemsnit i Alpes-Maritimes at skulle betale 159.900€ (1,185 mio. DKK) for en 3-værelses lejlighed, hvilket betyder knap 19.000 DKK pr. m².
KOMMENTARER
Priser
De her oplyste priser er gennemsnitsværdier og repræsenterer oplysninger vedr. salg af såvel skure som slotte, og såvel prydhaver som revl og krat.
Det er derfor vigtigt at huske på, at de for de fleste nordboeres næsten ufravigelige krav til en bolig (lyst, venligt, sydvestvendt, roligt beliggende, max. 30 min. fra lufthavn og vand), sædvanligvis betyder en pris over middel. Man bør således regne med ca. 25-30.000 DKK (ml. 3.300-4.000€) og opefter pr. m² for en kvalitetsbolig i et godt område. Glem ikke, at når man søger en lejlighed, kommer man hurtigt til at betale fuld m²-pris for de terrasse-m², som ligger udover det sædvanlige areal (regn med ca. 12-15 m² til en 3-vær. lejlighed på ca. 75 m²).
Begrænset udbud?
Når man læser de sydfranske gratisblade om boliger, kan udbuddet forekomme voldsomt, men det er vigtigt at huske på, at der i Frankrig kun sjældent indgås eneformidlingsaftaler, og at samme bolig derfor udbydes af flere mæglere. Dernæst kan man frasortere de emner, som er udbudt til overpris (går den, så går den…). Når man derefter kalibrerer søgningen efter de kriterier, som de fleste skandinaver har ophøjet til en tommelfinger-regel (sydvestvendt, lys, venlig, stor terrasse, pæn udsigt, roligt beliggende, tæt ved lufthavn, indkøb og golfbaner), så bliver udbuddet meget lille, og det kræver erfaren markedsindsigt at tilvejebringe selv et lille udvalg af passende emner.
Fra en makro-vinkel kan man endvidere konkludere, at områdets topografi (mellem bjerg og vand), samt fredningsorienteret og restriktiv lovgivning vedr. udvikling (læs: urbanisering) af nye områder bidrager til et udbud, som ikke står mål med efterspørgslen.
Demografi
I forhold til de landsdækkende tal udskiller Alpes-Maritimes-departementet ved, at selvstændige samt mellem- og topledere her er dobbelt så mange. Aldersmæssigt er sælgere og købere i området 2-3 år ældre end landsgennemsnittet.
21% af alle erhvervelser foretoges af udlændinge, og hvad angår lejligheder, udgjorde itelienske købere 23,6% heraf. Når det drejer sig om huse, indtager englænderne klart 1. pladsen blandt udenlandske købere med 39,9%, mens hollænderne udgør 6,8%.
Sektor for sektor: Den østlige kyststræknings villaer købes for 34,1% tilfælde af udlændinge, og f.s.v.a. lejligheder er tallet 47,7%. I det nære bagland er 14,4% af huskøberne udlændinge, hvoraf 37,6% er englændere, og i ejerlejlighedsmarkedet repræsenterer ikke-franske købere 7,3% af markedet, hvoraf 31% er englændere. I Nice alene står udlændinge for 23% af alle lejlighedskøb.
Udlændingene:
En overgang (da Berlusconi formedelst 2% i bompenge tilgav hjemtransport af de i udlandet parkerede sorte penge), så man ikke meget til de italienske købere, som særligt investerer i lejligheder, men nu hvor skatteamnistien er udløbet, er de sprudlende naboer kommet retur.
Det engelske udlejningsmarked (og pengemarkedet generelt, for den sags skyld) yder ikke længere samme forrentning som før, og briterne investerer som aldrig før i de sydfranske mursten.
De prisbevidste hollændere bevæger sig bort fra sydkysten og ind i Provence-landet, mens irerne i det forgangne år har markeret sig kraftigt. En støt blomstrende økonomi, skattelempelser osv gør at deres købekraft er tilstede, i stor stil, godt hjulpet af direkte flyfra f.eks. Cork (!).
De tyske købere har endnu ikke genfundet tidligere dages købe-evne.
De diskrete finner holder gennemsnittet, og de øvrige skandinaver er kommet sig over den pensionsudhuling som fulgte i kølvandet på 11. september 2001 og den punkterede internet-boble.
Man kan regne med, at indlemmelsen af Baltikum i EU vil medføre et større købedygtigt publikum, ligesom de øvrige nye EU-borge uværgeligt vil bidrage til købermassen.
De danske købere har gennemsnitligt lidt færre penge end før, og markedet har i mellemtiden flyttet sig opad, prismæssigt, hvorfor mange skrinlægger villaen til fordel for ejerlejligheden, hvilket for manges vedkommende viser sig at være klogt, ikke mindst i forhold til vedligeholdelse, opsyn m.v.
Billige flyruter, livskvalitet, faciliteter:
Discount-flyruterne (og ikke kun fra Europas hovedstæder) har bidraget kraftigt til, at flere og flere udlændinge beslutter at købe deres nye feriebolig i Sydfrankrig. Nice har Frankrigs næst-travleste lufthavn, og området i en 45 minutters halvcirkel omkring Nice byder på det bedste indenfor underholdning, restauration, indkøb, friluftsaktiviteter, herunder især golf og skiløb, og skulle man komme galt afsted, er den franske sundhedssektor nyligt blevet kåret til én af verdens bedste, i en undersøgelse, hvor Danmark kom ind på en trist 36. plads).
Den lave rente:
Den lave rente inciterer ligeledes mange til at realisere drømmen om den sydfranske ferie- eller helårsbolig, og repræsentanter for såvel dansk realkredit som investeringsbank har sat skilt op i Cannes og bejler ivrigt til danskere og andre nordboer, som søger perlen finansieret eller friværdien udnyttet.
Hvad med pensionen?
Uagtet ------------ (adjektivet bortcensureret, red.) skriverier om fransk beskatning af danske pensioner, finder mange danskere fortsat at Sydfrankrig tilbyder et skatte- og klimavenligt otium som et attraktivt alternativ til den fugtige og grå parcelhusvinter. Vi er ikke 'skatte-eksperter', men kan da læse indenad, og kan ikke få øje på forholdet mellem den franske pensionsreform og den franske beskatning af danske ratepensioner, men kanske en klogere læser kan belyse dette? Selv anonyme henvendelser vil blive behandlet seriøst...
Lokalt netværk
Club Danois organiserer mange interessante arrangementer for medlemmer og gæster i alle aldre, lige fra vandre- og skiture til juletræsfest og gallamiddag på luksushotel i Cannes o.m.a., samt udgiver 4 gange årligt CD NYT, et lødigt forum for klubbens medlemmer, med adspredende og nyttigt indhold. De øvrige 'etniske minoriteter' har tilsvarende foreninger, som bidrager til at tilbyde et meget påskønnet udgangspunkt for socialt samvær, især for de, som ikke er erhvervsmæssigt aktive.
